Cet article aborde en partie les spécificités de la résidence principale, et vous pouvez en découvrir davantage sur le sujet, notamment sur la fiscalité associée, dans l’article récemment publié sur le site de PPC Conseils. Pour en savoir plus, cliquez ici : https://ppc-conseils.fr/fiscalite-residence-principale/
1. Question
Je détiens ma résidence principale ou ma résidence secondaire au travers d’une société soumise à l’IR. Quelles conséquences ?
2. Réponse
Il est envisageable d’occuper gratuitement un logement détenu par certaines sociétés à l’IR. Souvent, il s’agit d’une SCI… D’autre part, il est impossible de posséder un bien de jouissance à travers une SARL de famille à l’IR. Pour pouvoir choisir le régime de la SARL de famille, il est nécessaire d’exercer exclusivement une activité commerciale. Cependant, si la société offre la résidence gratuitement, elle ne pratique plus uniquement une activité commerciale : la SARL est obligatoirement soumise à l’impôt sur le revenu.
Note :
Il est possible que la résidence soit également détenue par une société civile. En réalité, la SNC offre la possibilité de fournir gratuitement des services tout en restant soumis à l’IR, même si cela est destiné à des fins commerciales. Toutefois, ce type social n’est pas toujours le plus approprié. Les associés sont principalement des commerçants.
Si la société est une SCI ou une SNC, il n’existe pas de risque d’abus de bien social, mais cette mise à disposition doit être approuvée par tous les associés à la majorité nécessaire pour modifier l’objet social (accord établi dans les statuts ou par acte extra statutaire), ou à défaut par le gérant à condition que l’objet social l’y autorise.
Il est nécessaire que l’objet social prévoit clairement que le gérant puisse autoriser seul la mise à disposition d’un bien immobilier appartenant à la société au profit d’un associé. Dans l’objet social, on pourrait notamment citer « la mise à disposition gratuite d’un bien immobilier au profit d’un associé ».
2.1. Occupation gratuite
Quand une entreprise offre gratuitement à ses associés un logement vide, on estime qu’elle s’est réservé la consommation du logement :
- L’entreprise n’est pas soumise à l’impôt sur les loyers qui auraient dû être payés, mais elle ne peut pas déduire les frais liés au logement (y compris les éventuels intérêts d’emprunt contractés par la société pour l’acquisition de l’immeuble). BOI-RFPI-CHAMP-20-20 § 100.
- On a considéré que la signature d’un bail d’habitation au profit des associés avec un loyer destiné à rendre la société civile déficitaire était un abus de droit. Les propriétaires ont tenté d’échapper à la règle législative (art. 15-11 du CGI) afin de bénéficier de la déduction fiscale des dépenses.
Note :
Si l’associé occupant est tenu de payer les frais d’entretien, les impôts, les taxes et les assurances liés à l’immeuble, la mise à disposition gratuite peut être transformée en contrat de location.
- En cas de prêt contracté par la société pour acquérir le bien, et à défaut de loyer perçu par la société, les associés devront verser en compte courant d’associé le montant nécessaire au paiement du capital et des intérêts d’emprunt (ce qui nécessite dès lors de tenir une comptabilité de trésorerie).
Quand la société est une entité juridique, elle est tenue de signer une déclaration n°2072 lors de sa création. En revanche, si la société ne perçoit et ne verse aucun revenu, elle n’est pas soumise à déclaration les années suivantes : BOI-RFPI-CHAMP-30-20 § 240.
Le logement meublé peut également être donné gratuitement par la SCI : l’absence de revenus provenant de la location meublée (mise à disposition gratuite) ne devrait pas entraîner de contribution à l’IS.
2.2. Location et sous-location
2.2.1. Principe
Une fois que la société a acheté les meubles qui meublent le logement, elle offre alors gratuitement un logement meublé à ses associés. Si la mise à disposition gratuite est une SCI à l’IR, il ne devrait pas y avoir de passage à l’IS car il n’y a pas de revenus.
2.2.2. Mise en location une partie de l’année par la société
D’un point de vue fiscal, la location meublée d’un bien (comme une résidence principale ou secondaire) détenu par une société à l’IR entraîne le passage à l’IS : seule la détention par une SNC à l’IR ou la mise en place d’un autre schéma de détention permettrait de concilier occupation gratuite et location.
Effectivement, la SCI n’est soumise à l’impôt que si les bénéfices commerciaux de l’entreprise ne dépassent pas 10 % des bénéfices totals de l’entreprise. Cependant, lorsque l’entreprise possède seulement la résidence principale ou secondaire, elle ne génère d’autres revenus que ceux liés à la location meublée. La tolérance de 10 % n’est donc pas applicable : la SCI est donc obligatoirement soumise à l’impôt sur le revenu.
Cependant, l’administration fiscale reconnaît une marge de manœuvre au profit des entreprises qui ne dépasseraient ce seuil qu’occasionnellement. Si, pendant 4 ans, la moyenne des recettes commerciales ne dépasse pas 10 % de la moyenne des recettes totales, la société reste à l’IR. La moyenne des recettes fiscalement considérées comme commerciales est calculée sur la période écoulée depuis la création de l’entreprise, même si celle-ci a moins de 4 ans.
En ce qui concerne la sphère sociale, le changement de régime fiscal de la société n’a pas d’effet si le gérant de la société n’est pas rémunéré (il n’est pour aucun cas redevable de cotisations sociales).
2.2.3. Cas particulier : La sous-location meublée par l’associé occupant à titre gratuit
La société offre à l’associé une occupation gratuite (mise à disposition du bien). En principe, il n’est pas possible de sous-louer le bien à moins que la société n’ait expressément autorisé la sous-location, qui semble être ponctuelle.
Il convient de souligner que pour certains auteurs, la gratuité de la mise à disposition devrait être considérée comme un avantage. Par conséquent, le bénéficiaire ne devrait pas avoir la possibilité de sous-louer le logement.
D’un point de vue fiscal, la mise à disposition gratuite à l’associé peut être transformée en contrat de bail conclu entre la société et l’associé, ce qui entraînerait une taxation des loyers qui auraient dû être versés par l’associé à chaque fois.
2.2.4. Alternative : la sous-location par l’associé locataire de la société
Pour éviter d’être soumis à l’IS et/ou de remettre en question la mise à disposition gratuite au profit de l’associé, une option consisterait à conclure deux contrats :
- Un bail (principal) de location nue conclu entre la société et l’associé souhaitant occuper et sous-louer le bien ;
- Un bail de location meublée conclu entre les associés bailleurs (qui créent une entreprise individuelle à cet effet) et leur(s) sous-locataire(s).
De cette manière, l’associé payera un loyer (nu) à l’entreprise, mais ne devra pas rembourser à l’entreprise les loyers provenant de la location meublée.
Il est essentiel que les deux contrats soient parfaitement séparés pour éviter que l’administration fiscale ne puisse considérer la sous-location comme une location meublée indirecte exercée par la société, ce qui entraînerait son obligation d’impôt. Le bail conclu entre les associés et leur(s) sous-locataire(s) ne doit pas être partagé par l’entreprise.
Il est impératif que la société ne fasse aucune participation, même indirecte, à l’activité de location meublée (sinon, elle pourrait passer à l’IS) : elle ne doit pas encaisser les loyers meublés (les loyers doivent être versés sur un compte au nom de l’associé) et ne doit pas payer les frais liés à l’exploitation de la sous-location meublée.
2.2.4.1. Juridiquement
Aspects juridiques de la location nue entre la société et l’associé
Pour le bail principal (entre la société et l’associé), la durée minimale du bail (habitation nue) est de :
- 3 ans si la société est constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus (à noter qu’une société constituée entre partenaires de PACS ne répond pas à cette condition) ;
- 6 ans si la condition ci-dessus n’est pas respectée.
Afin de résoudre ce désaccord entre la durée du bail d’habitation nue (entre la société et l’associé) et la durée des baux conclus avec des sous-locataires (en pratique, une location saisonnière), la société a la possibilité de conclure un bail civil avec l’associé, dans lequel les parties seront librement autorisées à déterminer la durée du bail. Toutefois, la loi de 1989 interdit la dérogation au bail d’habitation si le bien est la résidence principale de l’associé. Il est toutefois possible de conclure un bail civil si le bien est utilisé comme résidence secondaire.
Attention :
En cas de signature de contrats civils (entre la société et l’associé) d’une durée équivalente ou sensiblement équivalente à celle des contrats meublés, le schéma pourrait être requalifie. La fiscalité pourrait être responsable de :
Caractériser le schéma comme artificiel en ce que la société effectue indirectement la location de biens immobiliers ;
• Prouver que la conclusion de baux civils de courte durée n’a pour but que d’éviter une taxation des revenus fonciers pour la société civile (et indirectement ses associés) pendant les périodes où le bien n’est pas sous-loué.
Aspects juridiques de la sous-location meublée
Pour exercer la profession de loueur meublé sur le bien, l’associé doit établir une entreprise individuelle et faire une déclaration au guichet unique. Il est responsable de l’aménagement du logement : si les meubles sont inclus dans le bilan de l’entreprise, il sera nécessaire de les lui racheter pour les inclure dans le bilan de son entreprise individuelle.
Selon l’usage que l’associé locataire fait du bien, les démarches administratives à effectuer avant la sous-location varient : sous-location saisonnière lorsque le bien est considéré comme sa résidence principale, sous-location à l’année lorsque le bien est considéré comme sa résidence principale ou sous-location saisonnière lorsque le bien ne constitue pas sa résidence principale.
2.2.4.2. Fiscalement
En ce qui concerne le bail principal (location nue), il faudra donc payer des loyers tout au long du bail et les imposer comme revenus fonciers dans le foyer fiscal des associés.
En ce qui implique la sous-location (location meublée), il y a des impôts sur les revenus :
Au régime réel. Seuls les coûts liés exclusivement à la location peuvent être déduits : CFE, commissions d’agence, frais d’annonces, consommations d’eau et d’énergie des locataires, avec des justificatifs. Il est impossible de déduire l’amortissement et les dépenses liées à la propriété (intérêts d’emprunt, taxe foncière, etc.) ;
Ou, plus intéressant, au régime micro-BIC : Il n’y a pas de déduction de charges ; un abattement est appliqué sur le montant des recettes. Cet abattement ne s’applique pas à la période de location et à l’occupation personnelle. Le micro-BIC applique des seuils et des abattements pour les locations saisonnières :
Note :
L’administration fiscale a permis aux contribuables de poursuivre l’application des dispositions fiscales antérieures à la loi de finances pour 2024 sur les revenus perçus en 2023. De cette manière, les contribuables avaient la possibilité de sélectionner entre la version précédente et la version postérieure de la loi de finances pour 2024. Ils devaient alors faire un choix entre les deux versions afin de conserver celle qui leur convient le mieux.
Cas particulier : exonération en cas de sous-location de sa résidence principale
Location à titre de résidence principale du locataire
Jusqu’au 31 décembre 2026, le locataire principal peut bénéficier d’une exonération d’impôts et de prélèvements sociaux pour les revenus de sous-location en meublé « à l’année » d’une partie de la résidence principale :
- La partie qui est sous-louée constitue la résidence principale du locataire principal. Les logements indépendants ne peuvent pas bénéficier de l’exonération, au contraire des dépendances immédiates ;
- Le loueur réduit le nombre de pièces qu’il occupe dans son logement principal ;
- Le sous-locataire y établit sa résidence principale (ou le logement constitue la résidence temporaire d’un salarié saisonnier) ;
- Et le prix de la sous-location ne dépasse pas certains montants (pour 2024, ce plafond était de 206 € en Ile-de-France et 152 € dans les autres régions).
Si le logement constitue la résidence principale du locataire et que les loyers de la sous-location sont inférieurs à certains plafonds, l’associé ne sera pas soumis à l’impôt si le logement est mis en location jusqu’au 31 décembre 2026 (pour 2024, le plafond est de 206 € par m2 de surface habitable en Ile-de-France et 152 € dans les autres régions) : BOI-RFPI-CHAMP-40-20 § 160 CGI, art. 35 bis
Location saisonnière
Les revenus de sous-location saisonnière habituelle sont exemptés d’impôts et de cotisations sociales jusqu’au 31 décembre 2026, à condition que le montant de la location (loyer + prestations telles que le téléphone, le petit-déjeuner, etc.) ne dépasse pas 760 € TTC par an : BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 170 à 230 CGI art. 35 bis
3. Références
BOI-RFPI-CHAMP-20-20 § 10
BOI-RFPI-CHAMP-30-20 § 240
BOI-RFPI-CHAMP-40-20 § 160