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(maisons de retraite, Ehpad)

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Fiscalité
L’exploitant vous verse des loyers qui sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). C’est le loyer diminué des charges supportées qui est fiscalisé et non pas le loyer encaissé. Ainsi, vous aurez le choix entre 2 régimes fiscaux :
LE MICRO BIC
Les loyers perçus en meublés sont inférieurs à 72 500 € par an. Pour le calcul fiscal, vous aurez un abattement forfaitaire de 50 % (ou de 71 % si le logement meublé se trouve en tourisme classé).
LE RÉEL BIC
Ce régime peut être choisi sur option. Il est obligatoire dès que les loyers perçus en meublés sont supérieurs à 72 500 € par an. Pour le calcul fiscal, vous déduirez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais d’assurance, …) et vous amortirez comptablement les constructions et les travaux.
L’amortissement comptable est la constatation annuelle de la perte de valeur des composants d’un bien immobilier (toiture, façade, fenêtre, …) dû à l’usure ou au temps. Ainsi, l’amortissement comptable vous permet de déduire une charge dite « fictive » (qui correspond à la dégradation de l’immeuble) des loyers encaissés, sans impacter la trésorerie.
Point de vigilance
Acheter un logement dans une résidence services vous permet de récupérer la TVA sur le prix du logement, soit 20 % de prix d’acquisition. Pour ce faire, l’exploitant devra fournir au moins 3 des 4 services suivants : accueil, la fourniture de linge, le petit-déjeuner, le ménage.
Mise en place
Mise en situation
Ils sont désireux d’investir dans l’immobilier pour percevoir des revenus complémentaires réguliers complétant leurs retraites. Ils n’ont aucune connaissance dans la gestion locative, après avoir fait des recherches, leur choix s’arrête sur un bien neuf en résidence de services (immobilier géré), un appartement de 2 pièces à Biarritz.
Le prix de l’acquisition (tout inclus) s’élève à 150 000 €. Le loyer prévu dans le bail commercial est de ± 1 500 € par trimestre. Les services fournis par la résidence (accueil, petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux et fourniture de linge de maison) leur permettront de récupérer la TVA, soit ± 30 000 €.
Leur opération leur aura coûté 120 000 € net (une fois le remboursement de la TVA effectué). Chaque trimestre, ils recevront un complément de revenu de 1 500 €, soit une rentabilité annuelle brute de 5 %. Les loyers seront imposables à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux (17,2 %) après un abattement de 50 % (au régime du micro-BIC), soit 3 000 € de revenu taxable par an. Ils ont un taux marginal d’imposition de 30 %, l’impôt est donc estimé à 900 € par an et les prélèvements sociaux (17,2 %) à 515 €, soit une fiscalité annuelle globale de 1 415 €.
La rentabilité annuelle nette de leur investissement de 120 000 € est donc de 3,82 % ce qui correspond à 4 585 € de loyer après fiscalité.
Avantages
- Aucune gestion locative
- Immobilier géré
- Montant du loyer fixe et connu à l’avance
- Régime fiscal avantageux sur les loyers
Inconvénients
- Risque de défaillance de l’exploitant
- Charges d’exploitation