Fonctionnement
De la même façon que vous achetez un bien en pleine propriété, vous avez le choix d’acquérir seulement une composante de celui-ci : la nue-propriété.
Vous faites l’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est détenu temporairement par une autre personne (l’usufruitier). Le plus souvent, l’usufruitier est une personne morale, comme une société, un bailleur social ou encore une collectivité territoriale. Il achète l’usufruit pour une durée habituellement comprise entre 10 et 20 ans (durée en fonction des programmes de commercialisation).
PÉRIODE DE DÉMEMBREMENT
Durant la période du démembrement, vous ne pouvez ni utiliser le bien, ni en percevoir les revenus. C’est à la fin du démembrement que vous serez plein propriétaire du bien, sans aucun coût supplémentaire.
Le prix d’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier est attrayant puisqu’une décote, représentant généralement 30 à 40 % du prix du bien acquis en pleine propriété, est appliquée. Cette décote correspond au montant des loyers théoriques que vous auriez dû encaisser si vous aviez loué le bien durant le démembrement. Ainsi, plus la durée du démembrement est longue, plus le prix d’achat de la nue-propriété du bien est réduit.
Vous n’êtes tenu à payer aucune charge sauf pour les grosses réparations. L’usufruitier, quant à lui, paie toutes les autres charges (impôts, factures d’énergies, …) et s’occupe de la gestion des immeubles (formalités administratives, recouvrement des loyers, entretien des bâtiments, recherche et sélection des locataires, …).
Vous ne pouvez ni occuper, ni louer le bien pendant toute la période du démembrement. Ainsi, vous ne percevez aucun revenu imposable.
TERME DU DÉMEMBREMENT
Vous devenez plein propriétaire du bien au terme du démembrement. Plusieurs choix s’offriront à vous. Premièrement, vous pouvez conserver le bien, pour l’occuper ou pour le louer et percevoir des revenus réguliers. Deuxièmement, vous pouvez donner la nue-propriété du bien immobilier à votre descendance pour anticiper la transmission (la donation sera taxée uniquement sur la valeur de la nue-propriété). Enfin, vous avez la possibilité de le vendre pour récupérer la plus-value mécaniquement réalisée. En effet, il est considéré que le prix d’achat pour calculer la plus-value correspond à la valeur en pleine propriété au jour de l’acquisition de la nue-propriété. C’est une solution qui vous est favorable car vous acquérez l’usufruit gratuitement.
Points importants
IFI ET NUE-PROPRIÉTÉ
La nue-propriété peut s’acheter soit au comptant (grâce à un capital que vous disposez déjà), soit à crédit. Cependant, le recours à un crédit nécessite un certain flux de revenus afin de payer les échéances de crédit puisque vous ne percevrez aucun loyer pendant toute la durée du démembrement. De plus, vous ne pouvez pas déduire ce crédit de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière). En effet, lorsque vous êtes soumis à l’IFI, l’acquisition de la nue-propriété d’un bien n’aura pas d’impact pendant la durée du démembrement car seulement l’usufruitier peut être taxé à l’IFI sur la valeur du bien en pleine propriété. Ainsi, vous ne pouvez pas déduire les dettes liées à l’achat de la nue-propriété.
DÉCÈS PENDANT LA PÉRIODE DE DÉMEMBREMENT
Si vous décédez pendant la période de démembrement, la nue-propriété sera intégrée à votre succession comme bien immobilier. Sa valeur sera actualisée en fonction de la durée restante de démembrement et sera ensuite transmise à vos héritiers ou légataires.
Mise en place
ACHAT DE LA NUE-PROPRIÉTÉ
Vous faites l’acquisition d’un bien immobilier dont le prix est décoté de la valeur de l’usufruit. Vous pouvez financer cet achat au comptant ou à crédit.
PENDANT LA DURÉE DU DÉMEMBREMENT
Vous ne pouvez ni occuper, ni louer le bien. Vous ne payez aucune charge et impôt.
RÉCUPÉRATION DE LA PLEINE PROPRIÉTÉ
Vous récupérez la pleine propriété de façon automatique et gratuite au terme de l’usufruit Vous avez donc la jouissance totale du bien : vous pouvez le donner, le louer, le revendre ou l’occuper.
Pourquoi acquérir un bien en nue-propriété ?
Ce type de procédé vous permet de vous constituer un patrimoine sans apports financiers conséquents, de sorte à anticiper vos revenus pour la retraite.
La qualité d’usufruitier est reconnue aux bailleurs professionnels. Ce dernier est généralement identifié avant le début de l’opération et ses obligations lui sont clairement précisées pour garantir la sécurisation de l’investissement en nue-propriété.
Mise en situation
Lucie a 48 ans. Elle souhaite préparer sa retraite et envisage de faire un investissement immobilier pour avoir des revenus réguliers dans une quinzaine d’année. Pour ce projet, elle a à sa disposition une somme d’argent de 260 000 €.
Lucie a la possibilité d’acquérir un bien immobilier dont la valeur en plein propriété est de 428 600 €. Si Lucie achète la nue-propriété du bien, pour un démembrement d’une durée de 15 ans, la part de la nue-propriété représenterait 56 % du montant, soit environ 240 000 € auquel il faut ajouter les frais de notaire (+/- 8 %), soit un montant total de 259 200 €.
Pendant 15 ans, Lucie ne percevra pas de revenus de ce bien, elle ne paiera pas d’impôts (ni d’impôt sur le revenu, ni de prélèvements sociaux, ni d’IFI).
À la fin du démembrement, Lucie retrouvera la pleine propriété du bien (sans frais, ni fiscalité) estimé initialement à 428 600 € (hors revalorisation). Si elle souhaite ensuite le louer, et que l’on retient un rendement de 4 % (net de charge), Lucie percevra un revenu locatif annuel de 17 100 € (avant fiscalité).
Avantages
- Prix d’achat attractif
- Aucune charge et gestion du bien
- Absence d’imposition (pas de loyers perçus)
- Absence de prise en compte dans la base de calcul de l’IFI pendant le démembrement
- Obtention de loyers à l’extinction de l’usufruit
- Frais de notaire réduits (calculés sur la valeur de la nue-propriété)
Inconvénients
- Placement sur du long terme (minimum 10 – 15 ans)
- Pas de jouissance immédiate du bien
- Pas de déduction du crédit à l’IFI