Cet article traite des conséquences de la location meublée, et le site PPC Conseils met à disposition une page entière dédiée à sa présentation, accessible via ce lien : https://ppc-conseils.fr/solution/location-meublee-lmnp/
1. Question
Passage d’une location nue en location meublée : quelles conditions juridiques et quelles conséquences fiscales ?
2. Réponse
2.1. Démarches administratives et aspects juridiques
Si une location nue est transformée en location meublée, il serait approprié de:
- Vérifier si un locataire est présent : attendre que ce dernier quitte le logement ou conclure un nouveau contrat de location meublée avec ce dernier. Il est impossible d’imposer une modification du bail (passer d’un bail nu à un meublé).
- Aménager le logement (si le bien est loué comme résidence principale, il est nécessaire d’apporter au moins les meubles mentionnés dans le décret du 31 juill. 2015) ;
- Effectuer une déclaration d’activité auprès du guichet des formalités des entreprises (attention, en cas d’omission les conséquences peuvent être lourdes en matière de déclaration au réel et de CFE) ;
- de maintenir une comptabilité commerciale lorsqu’on est soumis à un régime fiscal concret.
Note : Si la location est saisonnière (ou de courte durée), il sera également nécessaire de contrôler que la location ne contredit pas le code de copropriété : La location saisonnière ne doit ni altérer la destination de l’immeuble, ni être prohibée. Il est important de confirmer que le règlement du PLU permet la location saisonnière. Elle nécessite également une déclaration en mairie (ou un enregistrement préalable, notamment à Paris, Bordeaux et Nice), et une autorisation préliminaire pour le changement d’usage dans les municipalités où cela est nécessaire (consultez la mairie localisée du bien).
Concernant la fixation du nouveau loyer : Le loyer « meublé » pourrait excéder le loyer « nu ». Le mécanisme d’encadrement de la hausse des loyers par rapport au dernier tarif appliqué pour le logement n’est pas spécifié dans aucun document. On remarquera qu’une différence de loyer existe uniquement en fonction du type de bail.
Le contrôle des loyers, particulièrement à Paris, Lille ou Lyon, détermine un montant de base par zone géographique et en fonction du fait que le logement soit nu ou meublé : il ne correspond donc pas au montant initialement fixé. Cependant, il sera prudent de se conformer à ce seuil dans les villes concernées.
2.2. Fiscalité
L’accession à une location meublée ne crée aucune plus-value ou droit d’enregistrement. Si la modification survient pendant l’année, une partie des recettes sera soumise à la fiscalité foncière tandis qu’une autre partie (incluant la location du meublé) sera soumise au régime des BIC.
Conséquences sur les revenus fonciers
Si le bien a provoqué un déficit foncier qui a été imputé au revenu total sur les 3 dernières années : l’imputation sur le revenu total sera contestée (reconstitution de l’impôt due pour l’année d’imputation et versement des intérêts de retard). BOI-RFPI-BASE-30-20 § 240
Cependant, ce manque de terrain demeure imputable aux recettes foncières des 10 prochaines années, malgré la fin de la location nue du bâtiment.
Si l’immeuble est soumis à un contrat de location sous forme d’un régime fiscal (Pinel, Scellier, Borloo, etc.), la transformation en location meublée compromettra l’avantage fiscal bénéficié.
Les revenus de la location meublée relèvent de la catégorie des BIC
Les profits générés par la location meublée d’un bâtiment sont classés dans le secteur des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Voici les limites et abattements qui sont applicables au micro-BIC :
CGI, art. 50-0 (modifié par la Loi du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, n° 2024-1039)
Rappel :
L’administration fiscale a permis aux contribuables de poursuivre l’application des mesures fiscales prévues par la loi de finances pour 2024 sur les recettes acquises en 2023. Par conséquent, les contribuables avaient la possibilité de sélectionner entre la version préalable et postérieure de la loi de finances pour 2024. Ils se voient alors contraints d’opter pour celle qui leur est le plus bénéfique.
BOI-BIC-CHAMP-40-20 §55 et §160
Au-delà de ce seuil, ou selon la préférence du contribuable si les dépenses augmentent, c’est le régime d’imposition réel qui est en vigueur. Ainsi, le loueur est tenu de maintenir une comptabilité conforme aux normes des BIC et a la possibilité notamment d’exclure ses recettes :
- Les intérêts d’emprunt,
- Les travaux d’entretien et de réparation courants,
- L’amortissement du bien et des frais d’acquisition (s’ils sont immobilisés), du mobilier et des travaux non déductibles.
Si un déficit est détecté, il pourra être attribué aux profits générés par les logements meublés non professionnels au cours de la même année ou des 10 prochaines années.
Concernant l’amortissement, le bilan enregistre les bâtiments en fonction de leur valeur effective à la date de location meublée, et non de leur valeur lors de l’achat par le contribuable. Par conséquent, l’amortissement des constructions commence et prend fin au jour de commencement de l’activité de location meublée.
BOI-BIC-AMT-20-10 §120
BOI-BIC-AMT-10-30-30-10 § 480
Étant donné que le terrain ne fait pas partie d’une immobilisation amortissable, c’est au loueur de ventiler à l’actif du bilan :
- la valeur des constructions amortissables
- la valeur du terrain non amortissable.
En fonction de l’emplacement du bien, la valeur du sol peut varier (à Paris, la valeur du sol est comprise entre 40 et 45 % du coût d’achat). BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 58
Le régime comptable et fiscal des travaux diffère de celui des revenus fonciers. Leur traitement dépend de leur nature :
- Chaque fois qu’ils augmentent la valeur d’une immobilisation ou prolongent sa durée d’utilisation, les travaux sont comptabilisés dans l’actif pour être amortis.
- Les coûts de réparation et d’entretien, destinés à préserver la valeur du bien, peuvent immédiatement être déduits en tant que frais généraux. BOI-BIC-CHG-20-20-20 § 1 et s. et § 140
Attention : Immeuble détenu en société
Quand une société civile possède le logement : la transformation en location meublée est soumise à l’impôt sur les sociétés (sauf si les recettes commerciales hors taxes ne dépassent pas 10 % du total des recettes HT). Il serait possible de convertir la société civile en une SARL familiale, appelée SNC, afin d’assurer une semi-transparence fiscale.
CGI, art. 206, 2°
BOI-IS-CHAMP-10-30 n°320
L’amortissement déductible sera restreint : le bilan d’ouverture devra indiquer la valeur d’achat du bâtiment par l’entreprise et les amortissements qui auraient dû être effectués si celle-ci avait été soumise en tant que BIC dès sa création.
3. Références
CCH. art. L.631-7
BOI-RFPI-BASE-30-20 § 240
BOI-BIC-AMT-10-30-30-10, § 480
BOI-BIC-CHAMP-40-20 § 58
BOI-BIC-AMT-20-10 §120
BOI-BIC-CHG-20-20-20 § 1 et s. et § 140
BOI-IS-CHAMP-10-30 § 320