21 septembre 2022

Que faire de votre bien immobilier en fin de défiscalisation ?

Il y a quelques années, vous avez acheté un logement neuf avec un avantage fiscal. La période d’engagement se termine, vous voulez conserver votre bien et le maintenir en location. Comment le faire dans les meilleures conditions ?

Situation 1 : la prorogation

Vous pouvez prolonger votre période d’engagement de location pour obtenir une réduction d’impôt complémentaire si vous avez investi en Scellier intermédiaire ou en Pinel. 

En Scellier intermédiaire, vous pouvez obtenir jusqu’à 2 prolongations de 3 ans chacune.

En Pinel, selon la durée de votre engagement initial, vous pouvez prolonger pour 3 ans ou pour 6 ans au total. 

La prorogation est réalisée au moment de la déclaration de vos revenus, au printemps de chaque année ; ni avant, ni après. Il faut que vous continuiez de respecter les conditions du dispositif, notamment les plafonds de loyer et de ressources du locataire. Si les ressources de votre locataire sont devenues supérieures au plafond après la signature du bail, votre avantage fiscal n’est pas remis en cause ; ce qui compte, ce sont ses ressources au moment de la signature du bail.

Regardons maintenant les situations où votre avantage fiscal est bel et bien terminé. La fin de votre engagement de location ne coïncide pas forcément avec le terme du bail. Votre locataire peut donc demeurer dans le logement. Quelles sont alors vos options ?

Situation 2 : votre locataire reste

Vous avez un bail en cours ? Vous devez maintenir le locataire dans les lieux jusqu’à la date de fin du bail prévu. Les conditions de location ne changent pas, le loyer reste le même. A la date d’anniversaire du bail, tous les 3 ans, vous pouvez :

  • Donner congé à votre locataire, à condition de respecter certain délai de préavis et d’être dans une de ces 3 situations :
    1. Vous voulez habiter le logement : il faudra alors que le bien devienne votre résidence principale.
    2. Vous avez un motif légitime et sérieux : comme des troubles répétés du voisinage ou des retards dans le paiement de votre loyer.
    3. Vous pouvez mettre en vente le logement : dans cette situation votre locataire a un droit de préemption. A noter, vous pourriez également vendre le logement en laissant le locataire en place, il s’agit alors d’une vente occupée. Cela peut intéresser un investisseur qui percevra alors les loyers dès la signature de l’acte authentique chez le notaire. Lors d’une vente occupée, le locataire n’a pas de droit de préemption car il continue d’occuper le logement dans les mêmes conditions ; le bail perdure, seul le bailleur change.
  • Reconduire le bail : c’est automatique, tacite et sans action de votre part. Les conditions ne changent pas ; même durée, même loyer.
  • Renouveler le bail : Vous devez adresser à votre locataire une proposition par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 6 mois avant la fin du bail. Vous pouvez proposer une augmentation de loyer à votre locataire.
    Cette augmentation peut être limitée par 2 mécanismes : l’encadrement et le plafonnement. Si le loyer est sous-évalué, vous pouvez proposer de l’augmenter : une augmentation de la moitié de la différence entre le loyer de marché et le loyer actuel ; votre locataire peut refuser l’augmentation du loyer, vous ne pouvez pas l’y contraindre

Situation 3 : votre locataire part

Vous pouvez rechercher un nouveau locataire. Vous pouvez augmenter le loyer s’il est sous-évalué par rapport au loyer de marché (c’est l’encadrement des loyers) ou au loyer de référence (c’est le plafonnement des loyers).

En cas de passage d’une location nue (logement vide) à une location meublée, vous devrez meubler le logement, réaliser une déclaration d’existence de l’activité de location meublée auprès du centre de formalité des entreprises, tenir une comptabilité si les revenus de votre location meublée sont imposés au régime réel. Si c’est une location saisonnière de courte durée, pour des touristes par exemple, vous devrez aussi vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas d’exercer des activités commerciales. Également, vous devrez effectuer une déclaration en mairie ou un enregistrement au préalable pour certaines villes comme Nice, Paris ou Bordeaux, et obtenir l’autorisation préalable de la mairie pour les changements d’usage dans certaines communes. Le prix d’un loyer meublé est généralement plus élevé que celui d’un logement vide. Aucune disposition légale ne prévoit d’appliquer le mécanisme d’encadrement des loyers dans ce cas. Vous pouvez donc fixer librement le montant du loyer sous réserve du plafonnement du loyer si la commune y est soumise.

Pour plus de précision, n’hésitez pas à prendre contact avec votre conseiller PPC Conseils habituel, nous nous ferons une joie de vous répondre !