ZOOM SUR : Immobilier d’entreprise : quel mode de détention choisir ?

 Vous êtes chef d’entreprise et envisagez d’acquérir un bien immobilier nécessaire à votre activité. Plusieurs solutions s’offrent à vous : vous pouvez décider de l’acheter au nom de votre société d’exploitation, à titre personnel ou encore par le biais d’une société patrimoniale dont vous êtes associé.

Ce choix est loin d’être anodin, car il aura des répercussions importantes à plusieurs niveaux : économique, juridique et fiscal. Cela influencera notamment l’imposition des revenus générés par l’utilisation de ce bien, ainsi que les modalités de sa transmission ou de sa cession future. C’est pourquoi il est crucial de définir en amont vos objectifs principaux afin de choisir la solution qui sera la plus adaptée. Cherchez-vous à obtenir des revenus complémentaires ? À protéger ce bien contre les risques économiques liés à votre société ? À optimiser la fiscalité durant la période de détention ou à l’occasion d’une éventuelle revente ? Ou encore, à faciliter la transmission de votre patrimoine ?

Achat de l’immobilier directement par le chef d’entreprise

En tant que chef d’entreprise, vous pouvez acquérir un local professionnel directement ou par l’intermédiaire d’une société patrimoniale transparente dont vous êtes associé. Cette acquisition peut se faire grâce à vos liquidités disponibles ou par le biais d’un financement bancaire. Cependant, il est important de noter que l’achat d’un bien immobilier entraîne des frais significatifs, généralement autour de 8 % du prix d’acquisition. Ces frais incluent les droits d’enregistrement ainsi que les frais de notaire, auxquels s’ajoutent éventuellement les commissions d’agence ou d’intermédiaires.

Une fois propriétaire, que l’achat ait été réalisé en direct ou via une société patrimoniale, vous devrez établir un bail entre vous et votre société d’exploitation. Cette dernière vous versera alors un loyer qui sera déductible de son résultat fiscal.

Régime d’imposition des loyers

L’imposition des revenus locatifs dépendra du type de location que vous choisirez :

• Location nue : Les loyers perçus seront déclarés en tant que revenus fonciers dans votre déclaration personnelle. Si les loyers encaissés annuellement sont inférieurs à 15 000 €, vous pourrez opter pour le régime micro-foncier, qui vous permettra de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % pour charges. Si les revenus sont supérieurs à ce seuil, ou si vous optez pour le régime réel, vous pourrez déduire les charges réelles (taxe foncière, intérêts d’emprunt, travaux). Les revenus nets, après déduction, seront soumis à votre taux marginal d’imposition et aux prélèvements sociaux (17,2 %). En cas de cession du bien loué nu, la plus-value sera imposée au titre des plus-values immobilières des particuliers, avec une exonération totale après 30 ans de détention.
• Location équipée : Si le bien est loué meublé ou équipé, les revenus locatifs seront considérés comme des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Si vos revenus sont inférieurs à 77 700 € par an, vous pourrez bénéficier du régime micro-BIC, avec un abattement de 50 %. Au-delà, ou en cas d’option pour le régime réel, les charges réelles seront déductibles, et vous pourrez amortir le bien. La fiscalité sur les revenus nets reste similaire : imposition à votre taux marginal et prélèvements sociaux à 17,2 %. La cession d’un bien loué meublé relève du régime des plus-values professionnelles : la partie correspondant aux amortissements déduits sera taxée comme une plus-value à court terme selon votre barème d’imposition, tandis que le reste sera soumis à un taux de 12,8 %, en plus des prélèvements sociaux.

Transmission et IFI

Si vous souhaitez transmettre ce bien par donation ou succession, les droits de mutation seront calculés après application des abattements de droit commun (100 000 € en cas de transmission à un enfant). Cette solution permet de séparer le patrimoine immobilier de votre société d’exploitation, facilitant ainsi une transmission indépendante.
En ce qui concerne l’IFI, les biens immobiliers affectés à votre activité professionnelle, et détenus en direct ou via une société patrimoniale, sont exclus de l’assiette taxable, à condition de respecter certaines règles (fonction de direction, rémunération majoritaire, détention de 25 % des droits de vote).

Sécurité juridique et financière

L’un des principaux avantages de détenir le bien en dehors de votre société d’exploitation est qu’il reste protégé en cas de difficultés financières ou de procédure collective concernant cette dernière. De plus, cette configuration peut simplifier la cession de l’activité, l’absence d’immobilier dans le patrimoine de la société rendant son prix plus accessible à un repreneur.

Achat de l’immobilier par la société d’exploitation

Une autre option consiste à ce que votre société d’exploitation acquière directement le local professionnel dont elle a besoin. Cette solution est souvent envisagée lorsque la société dispose d’une importante trésorerie, bien qu’il soit également possible de financer l’acquisition par emprunt.

Dans ce cas, aucun loyer n’est versé, puisque la société est propriétaire de l’immeuble. Elle peut cependant déduire de son résultat fiscal toutes les charges liées à la détention de ce bien : amortissement de la valeur des constructions, frais d’acquisition, taxe foncière, intérêts d’emprunt, etc.

Régime d’imposition en cas de cession

Lors de la cession de l’immeuble par la société d’exploitation, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique. La plus-value est calculée comme la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable, ce qui signifie que les amortissements déduits durant la période de détention sont repris et imposés au moment de la vente. La plus-value ainsi déterminée sera soumise au taux de droit commun de l’impôt sur les sociétés.

Transmission et avantages fiscaux

Inclure le bien immobilier dans la société d’exploitation peut offrir des avantages fiscaux intéressants lors d’une transmission à titre gratuit (donation ou succession). En effet, vous pouvez bénéficier de l’exonération Dutreil, qui permet une réduction de 75 % de la valeur des titres de la société lors du calcul des droits de mutation, sous certaines conditions.

Pour être éligible, il faut :

• Avoir signé un engagement collectif de conservation des titres (pacte Dutreil) ;
• Ou, en l’absence de pacte, exercer une activité professionnelle dans la société depuis au moins 2 ans, détenir au moins 17 % des droits financiers et 34 % des droits de vote (ou 10 % des droits financiers et 20 % des droits de vote dans une société cotée).

En plus de cette exonération, vous bénéficiez des abattements de droit commun (100 000 € pour un enfant) et d’une réduction de 50 % sur les droits si la donation est réalisée en pleine propriété avant vos 70 ans.

Les biens détenus par une société pour son activité professionnelle sont également exclus de l’assiette de l’IFI.

Sécurité juridique et financière

Cependant, contrairement à une détention personnelle, le bien immobilier est soumis au gage des créanciers professionnels de la société. En cas de difficultés financières ou de procédure collective, il pourrait donc être saisi.

Acquisition en démembrement de propriété

Pour optimiser l’imposition des revenus et réduire la fiscalité lors d’une éventuelle revente, il est possible de recourir à un mécanisme de démembrement de propriété. Dans ce cadre, la société d’exploitation acquiert l’usufruit temporaire du bien immobilier, tandis que la nue-propriété est détenue par le chef d’entreprise ou par une société patrimoniale dont il est associé.

Avantages durant la période de démembrement

Pendant la durée du démembrement, la société n’a pas à verser de loyer pour utiliser le bien. Elle peut amortir son droit d’usufruit et déduire certains frais de son résultat. De son côté, le chef d’entreprise ne perçoit pas de revenus issus de la location, et par conséquent, il n’y a pas d’imposition à ce titre.

Au terme de l’usufruit, la pleine propriété revient automatiquement au chef d’entreprise, sans imposition. Si le bien est vendu par la suite, il sera soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers.

Attention : les restrictions légales

Depuis 2012, une mesure fiscale encadre cette pratique pour éviter les abus. En cas de cession de l’usufruit temporaire, la valeur de celui-ci est directement imposable dans la catégorie des revenus fonciers, ce qui empêche de bénéficier des abattements pour durée de détention ou des exonérations applicables aux plus-values immobilières classiques.