Depuis 2009, le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) a connu différentes évolutions ; pour rappel était considérée comme LMP (au sens de l’impôt sur le revenu), toute personne qui :
- Percevait plus de 23 000 € de recettes brutes issues des locations meublées ;
- Avait des recettes de locations meublées supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal ;
- Était inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
De fait, des cotisations sociales étaient appelées pour les LMP (au sens de l’impôt sur le revenu). Attention à ne pas confondre le fait d’être LMP au sens de l’impôt sur le revenu et LMP au sens de l’IFI !
À titre d’exemple, il est tout à fait possible d’être LMNP à l’IR et LMP à l’IFI ou inversement !
Le 8 février 2018 : nouvelle modification : le Conseil Constitutionnel juge inconstitutionnelle la condition d’inscription au RCS.
Désormais les LMP n’ont plus l’obligation de s’inscrire au RCS. Conséquence directe : la non inscription au RCS permet d’éviter l’assujettissement aux cotisations sociales.
Le problème ? Oui il y en a un ! Le Airbnb !
Pourquoi ? Le phénomène prenant une ampleur conséquente dans le paysage des locations en courts et moyens séjours, de nombreux particuliers achètent aujourd’hui des appartements ou maisons et sont devenus de véritables hôteliers sans la moindre contrainte juridique et fiscale (certains générant plus de 150 000 €/ an de revenus) quand les professionnels (résidences de tourisme, résidence affaires, hôtels) du secteur sont soumis à des règles et un encadrement strict de leur activité !
À cela s’ajoute une autre difficulté : un particulier loueur en meublé professionnel ou non professionnel en résidence gérée (ex : EHPAD, résidence de Tourisme…) perçoit des loyers soumis à TVA et de fait est connu auprès des services fiscaux, quand un particulier loueur meublé Airbnb n’a lui aucune TVA sur ses loyers encaissés. Ce dernier passe donc une fois de plus sous les radars.
La solution ? Un rétropédalage et une nouvelle réforme !
La loi de finance 2021 pour la Sécurité Sociale revoit sa copie. Désormais, seront soumis aux cotisations sociales 2 types de loueurs :
- Les loueurs ayant le statut professionnel (LMP) au sens de l’impôt sur le revenu (art. 155, IV, 2 du CGI), remplissant 2 conditions : recettes supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal, (on revient tout simplement à l’ancien schéma de 2017 sans avoir besoin d’être inscrit au RCS) ;
- Les loueurs saisonniers (type Airbnb) réalisant plus de 23 000 € de recettes (art. 155, IV, 2, 2° du CGI) : pour eux en effet, c’est la « douche froide » car le simple fait d’avoir 23 000 € les fait automatiquement basculer en LMP et par conséquent payer des cotisations sociales !
Quelques précisions : Cette modification est donc bienvenue puisqu’elle met fin à une incertitude créée par la loi de finances pour 2020 et maintient les 2 catégories de loueurs soumis aux cotisations sociales depuis 2017 : les LMP et les loueurs saisonniers réalisant plus de 23 000 € de recettes.
Nombreux sont aujourd’hui les contribuables LMP à s’inquiéter, à juste titre pour certains, face à ces modifications et aux différents articles qui fleurissent dans la presse et sur le net !
Attention toutefois, car l’immense majorité de ces articles sont erronés voire complètement faux et alimentent la plus grande confusion entre les différents statuts de loueurs en meublés :
- LMP avec ou sans bail commercial ;
- LMP saisonniers ou long séjour ;
- LMP à l’IFI et/ou l’IR ;
- LMP en entreprise individuelle ou en SARL de famille ;
- LMP à l’IR ou à l’IS ;
- …
Vous l’aurez compris ces sujets sont extrêmement techniques et méritent encore et toujours une attention particulière dans la stratégie, le suivi et les objectifs recherchés.
Depuis 26 ans, nous nous intéressons de très près à ce statut complexe, alors n’hésitez pas à nous solliciter pour toute clarification, précision ou besoin !