Fiscalité : profiter du régime avantageux
Les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et aux prélèvements sociaux (17,2 %). C’est le loyer diminué des charges supportées qui est fiscalisé et non pas le loyer encaissé. Ainsi, vous aurez le choix entre 2 régimes fiscaux :
- Le micro BIC : Les loyers perçus en meublés sont inférieurs à 72 500 € par an. Pour le calcul fiscal, vous aurez un abattement forfaitaire de 50 % (ou de 71 % si le logement meublé se trouve en tourisme classé).
- Le réel BIC : Ce régime peut être choisi sur option. Il est obligatoire dès que les loyers perçus en meublés sont supérieurs à 72 500 € par an. Pour le calcul fiscal, vous déduirez vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais d’assurance, …) et vous amortirez comptablement les constructions et les travaux.
L’amortissement
Les bonnes raisons d’investir dans la location meublée
- Absence de gestion : En faisant l’acquisition d’un bien dans une résidence dite gérée avec services (résidences d’affaires, de tourisme, séniors, étudiantes, EHPAD), c’est l’exploitant qui se charge de tout
- Constitution de capital et de revenus complémentaires : C’est un investissement idéal pour générer des revenus complémentaires et préparer sa retraite
- Mécanisme de l’amortissement : Il vous permet de déclarer un résultat nul pour une vingtaine d’années et ainsi éviter la double taxation impôt sur le revenu + prélèvements sociaux
LMNP en pratique
Léa et Marc sont mariés et propriétaires de leur maison. Ils ont un revenu imposable de 58 000 € (2 parts fiscales), sont dans une tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 % et ont un impôt de référence de 6 249 €. Ils sont désireux d’investir dans l’immobilier pour percevoir des revenus complémentaires réguliers complétant leurs retraites. Ils n’ont aucune connaissance dans la gestion locative. Après avoir consulter leur conseiller patrimonial, leur choix s’arrête sur un bien neuf en résidence de services (immobilier géré).
Ils achètent le bien à crédit, sur une durée de 15 ans, à un taux de 1,5 % assurances comprises. Le prix de l’acquisition (tout inclus) s’élève à 150 000 €. Le loyer prévu dans le bail commercial est de 6 000 € par an. Les intérêts d’emprunt et les diverses charges représentent 3 500 € à l’année.
| Fiscalité du projet | Location meublée |
|---|---|
| Loyers annuels encaissés | 6 000 € |
| Intérêts + charges diverses | – 3 500 € |
| Amortissement | – 2 500 € |
| Revenus à déclarer | 0 |
| Impôt actuel à payer | 6 249 € |
| IR avec TMI à 30% | 0 |
| PS (17,2%) | 0 |
| Impôt net à payer | 6 249 € |
Chaque année, ils recevront un complément de revenu de 6 000 €. Les loyers ne seront pas imposables à l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux (17,2 %) car les intérêts, les charges et les amortissements amènent à un résultat nul. Ainsi, aucune fiscalité supplémentaire n’est créée.
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