Qu’est-ce que la nue-propriété ?
Quel est le fonctionnement ? Quels sont vos droits et pouvoirs ?
De la même façon que vous achetez un bien en pleine propriété, vous avez le choix d’acquérir seulement une composante de celui-ci : la nue-propriété.
Vous faites l’achat de la nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est détenu temporairement par une autre personne (l’usufruitier). Le plus souvent, l’usufruitier est une personne morale, comme un bailleur institutionnel ou encore une collectivité territoriale. Il achète l’usufruit pour une durée habituellement comprise entre 10 et 20 ans (durée en fonction des programmes de commercialisation).
- Période de démembrement : Vous ne pouvez ni utiliser le bien, ni en percevoir les revenus. C’est à la fin du démembrement que vous serez plein propriétaire du bien, sans aucun coût supplémentaire. L’usufruitier encaisse les revenus de la location du bien. En contrepartie et par convention, il paie toutes les charges et s’occupe de la gestion des immeubles.
- Terme du démembrement : Vous devenez plein propriétaire du bien au terme du démembrement. Plusieurs choix s’offriront à vous : conserver le bien, pour l’occuper ou pour le louer et percevoir des revenus réguliers ; donner la nue-propriété du bien immobilier à vos enfants pour anticiper la transmission ; le vendre pour récupérer la plus-value mécaniquement réalisée.
Les bonnes raisons d’investir dans la nue-propriété
- Prix d’acquisition réduit : Le prix d’achat de la nue-propriété est attrayant puisqu’une décote, représentant généralement 30 à 40 % du prix du bien acquis en pleine propriété, est appliquée.
- Fiscalité attractive : Les biens détenus en nue-propriété ne sont pas pris en compte dans la base taxable de l’IFI pendant le démembrement
- Diversification du patrimoine : Ce dispositif vous permet d’acquérir dans des zones à forte tension immobilière où le coût de la pleine propriété est très élevé
L’acquisition de nue-propriété en pratique
Lucie, 48 ans, souhaite préparer sa retraite et envisage de faire un investissement immobilier pour avoir des revenus réguliers dans une quinzaine d’année. Pour ce projet, elle a à sa disposition une somme d’argent de 260 000 €.
Elle a la possibilité d’acquérir un bien immobilier dont la valeur en plein propriété est de 428 600 €. Si Lucie achète la nue-propriété du bien, pour un démembrement d’une durée de 15 ans, la part de la nue-propriété représenterait 56 % du montant, soit environ 240 000 € auquel il faut ajouter les frais de notaire (+/- 8 %), soit un montant total de 259 200 €.
Pendant 15 ans, Lucie ne percevra pas de revenus de ce bien, elle ne paiera pas d’impôts (ni d’impôt sur le revenu, ni de prélèvements sociaux, ni d’IFI).
À la fin du démembrement, Lucie retrouvera la pleine propriété du bien (sans frais, ni fiscalité) estimé initialement à 428 600 € (hors revalorisation). Si elle souhaite ensuite le louer, et que l’on retient un rendement de 4 % (net de charge), Lucie percevra un revenu locatif annuel de 17 100 € (avant fiscalité).
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