Fonctionnement
PROPRIÉTÉ DU BIEN
Vous pouvez être propriétaire du bien en direct (= en nom propre), autrement dit sans l’intermédiaire d’une structure, il fait partie de votre patrimoine. Vous pouvez également détenir ce bien par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI), c’est-à-dire que vous êtes associé de la société qui se porte acquéreuse du bien immobilier. La SCI est un outil souvent utilisé dans le cadre d’investissements immobiliers locatifs familiaux puisqu’elle permet de détenir un bien à plusieurs sans passer par l’indivision. De plus, elle permet d’optimiser la transmission du patrimoine à ses enfants, tout en conservant le contrôle.
TYPE DE BAIL
Le bien immobilier acquis peut être neuf ou ancien. Vous donnez en location le logement vide. Le type de bail sera fonction de l’usage que le locataire fera du bien. Si le locataire utilise le bien en tant que résidence principale, il s’agira d’un bail d’habitation. Si le locataire utilise le bien pour un usage professionnel, il s’agira d’un bail professionnel. Si le locataire utilise le bien pour un usage commercial, il s’agira d’un bail commercial.
Mise en place
Vous achetez un bien immobilier. Vous choisissez le mode de gestion qui vous convient (en direct ou par le biais d’une agence spécialisée). Chaque année, vous réalisez les déclarations fiscales liées à la perception des loyers.
Imposition
Les revenus issus de cette location sont soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, ainsi qu’aux prélèvements sociaux. Ce n’est pas le loyer encaissé qui est fiscalisé, mais le loyer diminué des charges supportées. À ce titre, vous avez le choix entre 2 méthodes de calcul.
LE MICRO FONCIER
Le micro foncier s’applique si l’intégralité de vos loyers sont inférieurs à 15 000 € par an. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 %.
LE RÉEL FONCIER
Le réel foncier s’applique sur option, ou obligatoirement si l’intégralité de vos loyers sont supérieurs à 15 000 € par an. Vous déduisez vos charges réelles : intérêts d’emprunt, frais d’assurance, taxe foncière, travaux…
Avec le réel, vous pouvez créer un déficit foncier (lorsque les charges sont supérieures aux loyers). Ce déficit peut alors être imputé sur votre revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. La partie du déficit excédant les 10 700 € ou qui résulte des intérêts d’emprunt est imputable sur les revenus fonciers positifs dans 10 ans suivantes.
REVENTE ET PLUS-VALUE
Si vous revendez votre bien immobilier, la plus-value est imposable à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. La plus-value est égale à la différence entre le prix d’achat et le prix de revente du bien. Un abattement pour durée de détention peut être appliqué à la plus-value. La plus-value est exonérée d’impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Avantages
- Diversification du patrimoine
- Perception de revenus réguliers immédiats ou différés dans le temps
- Délégation possible de la gestion locative
- Détention du bien en direct ou par le biais d’une SCI
- Possibilité d’ajouter une clause de révision du loyer dans le bail
- Possibilité de bénéficier de régimes fiscaux de faveur
Inconvénients
- Coût de la propriété élevé (frais d’acquisition, impôt foncier, entretien, assurances…)
- Législation protectrice envers les locataires
- Actif soumis à l’IFI
- Risques de vacance et de défaillances locatives
- Risques de contentieux avec les locataires