L’investissement immobilier représente l’un des placements les plus sûrs et les plus populaires, tant pour les particuliers que pour les couples. Pour un couple marié, l’immobilier peut offrir une opportunité d’enrichissement tout en offrant des avantages spécifiques, notamment du point de vue bancaire, juridique et fiscal. L’investissement immobilier des couples mariés présente des bénéfices, et diffère selon les différents régimes matrimoniaux.
A. Les avantages financiers et bancaires pour les couples mariés
Lorsque des couples décident d’investir dans l’immobilier, ils bénéficient de certaines facilités qui ne sont pas toujours accessibles aux personnes seules. Le principal avantage réside dans la mutualisation des fonds. En tant que couple, ils peuvent mettre en commun leurs revenus et augmenter ainsi leur capacité d’emprunt. Les banques, en effet, préfèrent généralement accorder des crédits immobiliers à des couples mariés, car ils présentent un profil financier plus stable et plus solide.
1. La capacité d’emprunt augmentée
En tant que couple, chaque membre peut contribuer au financement de l’achat immobilier. Cela permet non seulement de faire face à des mensualités plus élevées, mais aussi d’obtenir des montants d’emprunt plus importants. La banque prendra en compte le revenu total des deux conjoints, ce qui permettra de solliciter des prêts immobiliers plus conséquents. Cela facilite grandement l’accès à la propriété, en particulier pour des projets d’envergure tels que l’achat d’une maison familiale.
2. Réduction des risques de non-remboursement
Le couple peut aussi bénéficier d’une sécurité accrue en cas d’incapacité temporaire de l’un des conjoints à rembourser sa part du prêt. De plus, les banques peuvent être plus enclines à octroyer des prêts avec des taux avantageux, puisque la mutualisation des revenus et des biens garantit une certaine stabilité économique.
B. La cogestion des biens immobiliers dans le cadre d’un couple marié
En plus de l’aspect financier, l’investissement immobilier dans le cadre du mariage permet de simplifier la cogestion des biens. La gestion conjointe d’un bien immobilier peut apporter de la souplesse et de la transparence en matière de décisions et de responsabilités. Les couples mariés peuvent gérer ensemble les décisions concernant les rénovations, les ventes, les loyers, et les travaux nécessaires. Cela évite des conflits sur la propriété, la gestion des flux financiers et des dettes associées au bien immobilier.
Dans le cadre de la cogestion, chaque conjoint a un droit égal sur la propriété et la gestion du bien, à moins que l’un des conjoints ne cède volontairement ses droits. Cette répartition peut être modifiée en fonction du régime matrimonial sous lequel le couple est marié.
C. La protection de la résidence principale
La résidence principale occupe une place centrale dans la vie d’un couple marié. Au-delà de sa valeur financière, elle représente le foyer familial, le lieu de vie commun et souvent l’un des principaux actifs du patrimoine. C’est pourquoi le Code civil prévoit une protection juridique spécifique afin d’éviter que l’un des époux ne puisse en disposer seul, au détriment de l’autre. En effet, que les époux soient mariés sous le régime de la communauté, de la séparation de biens ou tout autre régime, la loi prévoit que l’accord des deux conjoints est obligatoire pour toute décision importante concernant le logement familial. Ainsi, aucun époux ne peut vendre, donner, louer ou hypothéquer la résidence principale sans le consentement exprès de l’autre, même s’il en est l’unique propriétaire.
Cette mesure vise à préserver la stabilité du cadre de vie du couple et des éventuels enfants. Elle empêche notamment qu’un époux, pour des raisons personnelles ou financières, décide seul de se séparer du bien ou d’en faire usage comme garantie, sans en informer son conjoint.
Au décès de l’un des époux, le conjoint survivant bénéficie également d’une protection spécifique, avec le droit :
- De rester gratuitement dans le logement pendant un an (droit temporaire au logement),
- Et, dans certains cas, de demander un droit d’usage et d’habitation à vie sur la résidence principale (droit viager au logement). (Voir infra les droits du logement en cas de décès du conjoint)
D. Les droits du logement en cas de décès du conjoint
L’un des avantages les plus significatifs de l’investissement immobilier pour un couple marié réside dans la protection des droits du logement, notamment en cas de décès de l’un des conjoints.
1. Le droit temporaire au logement
Si l’un des conjoints décède, le conjoint survivant peut bénéficier d’un droit temporaire au logement. C’est un droit d’usage et d’habitation qui permet donc au conjoint survivant de rester dans le logement commun pendant un an, même si la propriété du bien ne lui appartient pas entièrement. Cela évite que le conjoint survivant soit contraint de quitter son domicile immédiatement après le décès du conjoint prédécédé.
2. Le droit viager au logement
En plus du droit temporaire, le conjoint survivant bénéficie également du droit viager au logement dans le cadre d’une succession. En fonction du régime matrimonial, le conjoint survivant peut conserver le logement de manière permanente, et ce, même si d’autres héritiers souhaitent vendre ou disposer de l’immobilier. Ce droit protège le conjoint survivant en lui permettant de rester dans le logement jusqu’à son décès.
E. Les différents régimes matrimoniaux et leur impact sur l’investissement immobilier
Le choix du régime matrimonial a un impact considérable sur l’investissement immobilier. Chaque régime détermine la gestion des biens au sein du couple, ainsi que la répartition des responsabilités financières, notamment en cas de divorce ou de décès.
1. Les régimes communautaires
Sous un régime communautaire, les biens acquis durant le mariage à titre onéreux (excluant donc ceux reçus à titre gratuit par héritage ou donation), sont généralement considérés comme étant communs.
- La communauté de biens réduite aux acquêts
C’est le régime matrimonial légal par défaut depuis le 1er février 1966 pour les couples mariés en l’absence de contrat de mariage spécifique. Les biens acquis pendant le mariage sont communs, tandis que les biens antérieurs restent propres. En matière d’investissement immobilier, cela signifie que l’immobilier acquis durant le mariage appartient à la communauté, et les deux époux en sont co-propriétaires.
- La communauté de biens meubles et acquêts
Régime légal avant le 1er février 1966, ce régime étend la notion de biens communs aux biens meubles (meubles, voitures, etc.), tout en laissant les biens immobiliers acquis avant le mariage dans la propriété individuelle de chaque époux. Ce régime peut être plus favorable pour les couples souhaitant protéger une partie de leur patrimoine propre.
- La communauté universelle
Ce régime prévoit que tous les biens, qu’ils aient été acquis avant ou pendant le mariage, sont considérés comme appartenant à la communauté. En cas de divorce, de séparation ou de décès, tous les biens, y compris l’immobilier, sont partagés de manière égale. Ce régime peut être bénéfique pour une gestion simplifiée de l’immobilier, mais il expose les biens à des risques en cas de difficultés financières.
2. Les régimes séparatistes et hybrides
Ces régimes offrent une plus grande indépendance financière entre les époux.
- La séparation de biens pure et simple
Ce régime dispose que chaque époux reste propriétaire de ses biens personnels, qu’ils aient été acquis avant ou pendant le mariage. L’immobilier acquis par chaque époux durant le mariage est ainsi personnel, ce qui peut rendre plus complexe la gestion des biens communs dans le cadre de l’investissement immobilier qui seront soumis aux règles de l’indivision.
- La séparation de biens avec société d’acquêts
Ce régime combine des éléments de séparation de biens et de communauté. Les époux restent propriétaires de leurs biens personnels, mais peuvent décider de créer une société d’acquêts pour gérer l’acquisition de biens immobiliers en commun. Ce système est particulièrement adapté aux couples qui souhaitent protéger une partie de leur patrimoine tout en investissant ensemble.
- La participation aux acquêts
Ce régime offre une certaine souplesse, car chaque époux conserve la gestion de ses biens personnels mais participe aux bénéfices générés par les biens acquis en commun pendant le mariage. En cas de divorce ou de décès, il y a une compensation financière entre les époux en fonction de la valorisation des biens. Ce régime permet une certaine protection des biens tout en favorisant une gestion commune de l’investissement immobilier.
F. La donation entre époux : Un mécanisme de protection
Pour les couples mariés, la donation entre époux est un mécanisme important qui permet de protéger le conjoint survivant en cas de décès.
La donation entre époux se distingue sous deux formes : la donation de biens présents, et la donation de biens à venir. La donation de biens présents est effective au jour de la donation, et, comme son nom l’indique, porte sur des biens qui font partis du patrimoine du donateur. Cette donation est irrévocable.
A l’inverse, la donation de biens à venir, aussi appelée institution contractuelle, porte sur les biens dont disposera l’instituant, c’est-à-dire l’époux donateur, à son décès, puisque cette donation est effective au décès du donateur. L’époux qui l’a consenti peut la révoquée à tout moment.
De surcroît, l’institution contractuelle offre trois options au conjoint survivant que sont la totalité du patrimoine du défunt en usufruit, un quart en pleine propriété et trois quarts en usufruit, ou l’intégralité de la quotité disponible. Ce dispositif peut être d’une grande aide pour assurer la pérennité du logement en cas de décès d’un des époux. Il est particulièrement judicieux lorsque l’un des époux ne dispose d’aucun patrimoine propre. Il est également opportun de consentir une institution contractuelle au profit de son conjoint dans le cadre des familles recomposées, afin de préserver les intérêts du conjoint survivant qui ne pourrait disposer que d’un quart en pleine propriété.